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Haftung von spanischen Supermärkten oder anderen Einrichtungen nach einem Sturz

183:753783627 (Oliver WAGNER) — Fri, 15 Nov 2019 15:25:55 GMT

Auch in Spanien gibt es eine Haftung für Schäden oder Verletzungen, welche einer Person durch einem Sturz in öffentlichen Einrichtungen (Verbrauchermärkte, Bekleidungsgeschäfte, Freizeitgeschäfte - Kino, Kinderballparks - öffentliche Parkplätze, Restaurants, Bewirtungsaktivitäten usw.) entstehen.

Laut spanischem Gesetz liegt eine außervertragliche zivilrechtliche Haftung gemäß Artikel 1902 des spanischen Bürgerlichen Gesetzbuchs vor, wenn:

"Derjenige, der durch Handlung oder Unterlassung einem anderen Schaden zufügt oder schuldhaft oder fahrlässig eingreift, ist verpflichtet, den verursachten Schaden zu reparieren."

In der Praxis hat es sich gezeigt, dass die Voraussetzungen für den Erfolg und die Durchsetzung des Rechts des Geschädigten auf Entschädigung folgende sind:

Wann ist der Eigentümer oder Betreiber der Einrichtung verantwortlich für den Schaden?:

Hier sollte es sich um klare Unterlassungen innerhalb der Überwachungs-, Wartungs-, Signal-, Pflege- oder Vorsichtsmaßnahmen handeln, welche laut den Umständen und des Unfallortes als notwendig erscheinen.

Die spanische Rechtsprechung schließt aus, dass sich die Verantwortung des Eigentümers oder Betreibers der Einrichtung in absoluter und automatischer Weise auf alle Risiken / Schäden ausweitet. So kann dieser nicht zur Verantwortung gezogen werden, so fern der Schaden durch "allgemeine Lebensgefahren" (z.B. ein Stolperstein, Ablenkung usw.) verursacht wurde.

Kurz gesagt, um die Verantwortung dem Eigentümer der Einrichtung zuweisen zu können, müssen die klassischen Kriterien der zivilrechtlichen Haftung erfüllt werden, welche folgende sind:

1.- Die schuldhafte oder fahrlässige Handlung oder Unterlassung des Inhabers:

Dieses Kriterium wird zum Beispiel erfüllt, wenn man durch eine verschüttete Flüssigkeit in einem Supermarktgang ausrutscht, welche durch eine Flasche mit Flüssigkeit aus einem Regal zu Boden gefallen und ausgelaufen ist, ohne dass diese Stelle gereinigt wurde oder im Falle eines frisch geschruppten Bodens, ohne das Warnschild , welches auf einen nassen Boden hinweist oder im Falle eines Aufzuges der nicht genau mit dem Eingang abschließt und man über die Stufe , sei sie ab- oder aufsteigend. fällt usw.

2.- Die Notwendigkeit, dass zumindest ein Personen- oder Sachschaden entstanden ist:

Es ist zu beweisen, dass der Geschädigte infolge, wie zum Beispiel des Sturzes geschädigt wurde und dadurch körperliche Schäden (Knochenbrüche, Blutergüsse, Verstauchungen, Wunden, die Nähte usw. erforderlich gemacht haben) erlitten hat, genauso wie die, durch den Sturz, verursachten Sachschäden (zum Beispiel der des Handydisplays, zerrissene Kleidungsstücke usw.).

3.- Das Ursache-Wirkungs-Verhältnis zwischen dem vorsätzlichem oder gr ob fahrlässigen Handeln oder Unterlassen und des entstandenen Schadens :

In unserem Beispiel, muss sich der Schaden direkt aus dem Sturz ergeben und der Sturz muss als Ursache das vorsätzliche oder fahrlässige Verhalten zum Grund haben, durch welche nicht die , für den Verbraucher, angemessene Sicherheit für die Nutzung der Einrichtungen gegeben wurde.

Die Beweislast liegt beim Geschädigten, welcher dieses vorher beschriebene Ursache-Wirkungs-Verhältnis, insbesondere im Hinblick auf das Verschulden oder die fahrlässige Handlung oder Unterlassung des Supermarktbetreibers oder Eigentümers, stichhaltig nachweisen muss.

Der Geschädigte, muss ebenfalls innerhalb eines entsprechenden Gerichtprozesses, falls es dazu kommen sollte, proaktiv bleiben und folgende Nachweise erbringen:

Das Vorhandensein des Schadens: Die gesamte klinische Nachsorge der Verletzung, von der ersten Behandlung bis zur medizinischen Entlassung, sollte dokumentiert sein.

Eine Quantisierung des Schadens ist notwendig. Die Bewertung des erlittenen Schadens umfasst:

Personenschäden durch vorübergehende Verletzungen: Tage der Heilung (Krankenhaus - schwer oder sehr schwer - arbeitsfreie Tage usw.) Tage für den Heilungsprozess , wenn eine berufliche Tätigkeit wieder oder seit der Verletzung ausgeübt wird,

Personenschäden durch bleibende Verletzungen / Folgeschäden: Erstellung eines ärztlichen Gutachtens über die Körperschäden zur Bestimmung der zu beanspruchenden funktionellen / ästhetischen Schäden und deren Stärke.

Sachschäden: Rechnungen der pharmakologischen Ausgaben, Rehabilitationskosten und Verdienstausfall .

Zusammenfassend und unser Beispielfall betreffend, können wir laut unseren Erfahrungen und Umgang mit der spanischen Rechtsprechung und den spanischen Versicherungen sagen, dass für die zivilrechtliche Haftung aufgrund eines Sturzes in einem für die Öffentlichkeit zugänglichen Betrieb immer folgendes zu bedenken ist:

A) Es reicht nicht aus, dass ein Schaden im Rahmen einer gewerblichen Einrichtung verursacht wird, so dass der Eigentümer des Betriebs automatisch in Rechenschaft gezogen werden kann, sondern dafür ist immer von ihm ein vorsätzliches oder grob fahrlässigen Handeln oder Unterlassung erforderlich. Der Nachweis der Existenz dieser Handlung oder Unterlassung, der den Schaden verursacht, liegt in der Verantwortung des Geschädigten, da ein Supermarkt weder eine direkte Schadensquelle, noch eine direkte Gefahr darstellt, welche eine Risikosituation hervorrufen könnten.

B) Der Nachweis eines bestehenden Schadens oder Körperverletzung, der geltend gemacht werden kann.

C) Der Kausalzusammenhang zwischen dem Schaden und dem Verschulden oder der Fahrlässigkeit des Inhabers der gewerblichen Einrichtung, das heißt, der Schaden, dessen Entschädigung geltend gemacht wird, ergibt sich aus einer schuldhaften oder fahrlässigen Handlung oder Unterlassung des Betreibers oder Eigentümers.

Für die Forderung auf Wiedergutmachung des Schadens, der durch den Sturz in einer gewerblichen Einrichtung entstanden ist, muss die Schuld des Verursacher, anhand von einem sorglosen, verantwortungslosen und fahrlässigen Handeln, nachgewiesen werden.

Leider hilft die Tatsache, dass das Risiko und die Verantwortung des verantwortlichen Unternehmens in vielen Fällen unter Versicherungsschutz steht, nicht. In den meisten Fällen wälzen die Unternehmen stets die Verantwortung für die Ursache der Schäden und Verletzungen auf die Gedankenlosigkeit oder Zerstreutheit ihrer Kunden oder der Benutzer ihrer Dienstleistungen ab oder sie bieten Entschädigungen an, welche sich weit unter dem befinden, was den Geschädigten, rechtlich, als Schadenersatzanspruch zustehen würde.

Es ist auf jedem Fall ratsam in solchen Fällen einen rechtlichen Rat einzuholen oder seine Rechte auf Schadensersatz und Schmerzensgeld von einem Anwalt vertreten zu lassen.

Für Fragen und rechtliche Beratung in diesen Fragen könne Sie sich jeder Zeit an unsere Kanzlei wenden.

Hinweis: Beachten Sie bitte, dass der folgende Beitrag lediglich der allgemeinen Information und der auszugsweisen Darstellung der Tätigkeit der Rechtsanwaltskanzlei Master Law Mallorca dient. Soweit der Beitrag Hinweise oder Empfehlungen trifft, sind diese ausschließlich von allgemeiner Natur. Der Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und kann die rechtliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen!

Auflösung, Liquidierung und Löschung einer S.L. (spanische GmbH)

Wed, 31 Jul 2019 10:03:33 GMT

Eine spanische GmbH, sprich eine juristische Person mit beschränkter Haftung in Spanien zu gründen, ist, verglichen mit Deutschland, einfacher, schneller und billiger.Die Gründungszeiten für eine S.L. fangen bei 2 Tagen an und das Mindeststammkapital ist ebenfalls weniger (3.000,-€) und kann sogar als Sachwerte eingegeben werden. Dagegen ist die Löschung einer spanischen Sociedad Limitada (S.L.) umso langwieriger und komplizierter.

Bevor es zu einer Firmenlöschung kommt, muss die Firma vorher aufgelöst und liquidiert werden.

Dieser Löschungsvorgang muss gesetzlich mehrere Fasen durchlaufen.

Folgend erklären wir Ihnen diesen Vorgang:

Eine Auflösung der Firma kann unter folgenden Voraussetzungen durchgeführt werden:

Für die Auflösung ist in der Regel die Zustimmung der Hauptversammlung erforderlich, um den Liquidationsprozess der Gesellschaft einzuleiten. Die Auflösung der Gesellschaft wird in den meisten Fällen von der Gesellschafterversammlung mehrheitlich beschlossen.

Dieser Beschluss muss dann notariell beurkundet und in das zuständige Handelsregister eingetragen werden

Die Ursachen für die Auflösung sind die in den Statuten und der geltenden Gesetzgebung festgelegten.

Die Auflösung setzt nicht das rechtliche Verschwinden der Gesellschaft voraus, sondern lähmt die gewöhnliche Geschäftstätigkeit der Gesellschaft und weicht der Liquidationsfrist.

Die Auswirkungen der Auflösung sind wie folgt:

- Die Gesellschaft tritt sofort in die Liquidationsfrist ein.

- Die Bezeichnung "in Liquidation" muss dem Firmennamen hinzugefügt werden.

- Unterbrechung aller lukrativen Aktivitäten der Firma.

- Die Geschäftsführung wird durch die Liquidatoren ersetzt.

- Wenn der Liquidationsprozess um einen Zeitraum von mehr als einem Jahr verlängert wird, wird der jährliche Saldo durch einen Jahresabschluss ersetzt.

Für die Gesellschaftsauflösung ist es wichtig einen Anwalt oder professionellen Steuerberater mit der Beantragung der notwendigen Zertifikate bei dem zuständigen Finanzamt, der Krankenversicherung und sonstigen Ämtern zu beauftragen, welcher ebenfalls eine Überprüfung der vorläufigen Schlussbilanz durchführen sollte. Ebenfalls sollten die Ausarbeitung und, in den meisten Fällen, die Übersetzung des Protokolls der Generalversammlung, in dem die Auflösung der Gesellschaft beschlossen wird und der Entwurf der notariellen Verbriefung des Auflösungsbeschlusses, von fachkundigen Juristen durchgeführt werden.

Bei der Erstellung der Abschlussbilanz können sich zwei Optionen ergeben:

A. Wenn der Nettowert höher ist als das Grundkapital ist , sowie in dem Falle von bestehenden Reserven, werden diese als Dividende besteuert und unter den Gesellschaftern aufgeteilt.

B. Wenn das Eigenkapital der Firma geringer oder dem Stammkapital entspricht, muss entweder Konkurs angemeldet oder die Fehlbeträge durch ein Gesellschafterdarlehen ausgeglichen werden ( Passiv und aktiv bleibt bei null ).

Hinweis: Immobilien können im Vermögenswert nicht existieren, müssen also vorher umgesetzt werden .

Nach der Eintragung des Auflösungsbeschlusses in das Handelsregister beginnt die Liquidation:

Die aufgelöste Gesellschaft behält ihren rechtlichen Status während der Liquidationsperiode (max. 3 Monate). In dieser Zeit muss der Begriff "in Liquidation" zu dem Gesellschaftsnamen hinzugefügt werden (die Rechtspersönlichkeit der Gesellschaft geht damit verloren).

Mit der Eröffnung der Liquidationsperiode werden die Verwalter ihre Ämter niederlegen und durch die Liquidatoren ersetzt werden, die die Funktionen der Geschäftsführer übernehmen.

Gesellschaften können nur liquidiert werden, sofern deren Jahresabschlüsse der Vorjahre beim Handelsregister registriert wurden.

Für die Gesellschaftsliquidation und Gesellschaftslöschung werden unter anderen folgende Punkte notwendig sein:

1.Abmeldung der Gesellschaft und Beantragung der notwendigen Zertifikate bei dem zuständigen Finanzamt, der Krankenversicherung und sonstigen Ämtern.

2.Beantragung der Bankzertifikate über die Kontoschließung.

3.Sollten noch nicht alle Jahresbilanzen aus den Vorjahren beim Handelsregister präsentiert worden sein, müssen diese dann noch erstellt und in das zuständige Handelsregister eingeschrieben werden.

4.Überprüfung der Abschlussbilanzen zur Registereinschreibung.

5.Erstellung des Generalversammlungsprotokolls zur Benennung der Liquidatoren und notarielle Liquidatorenernennung.

Ebenfalls ist die Abwicklung der Steuer- und Gebührenabgaben notwendig, welche folgende sein können:

1)Körperschaftssteuer : Wenn das Unternehmen über Vermögenswerte verfügt, muss es zu Marktpreisen bewertet werden. Der positive Unterschied zum Buchwert wird zwischen 25% oder 30%, je nach Größe des Unternehmens, verteuert.

2)Mehrwertsteuer: Falls das Unternehmen noch Vorräte und Waren hat, welche unter den Gesellschaftern aufgeteilt werden sollen, könnten diese Transaktionen der Mehrwertsteuer unterliegen

. 3)Einkommensteuer: Für Beträge, die zwischen den Gesellschaftern (Einzel-personen) aufgeteilt werden.

4)Steuer auf patrimoniale Übertragungen und Rechtsakte: diese beträgt 1% über dem Gesamtwert der übertragenden Waren und Rechte 1%. (diese Steuer wird in den autonomen Regionen und nicht im Finanzministerium liquidiert).

Bis zum Tage dieser Löschungseintragung in das entsprechende Handelsregister ist die Firma körperschaftssteuerpflichtig .

Ebenfalls bedeutet dieser Firmenlöschungseintrag das Ende des laufenden Geschäftsjahres, auch wenn in den Gesellschaftsstatuten, als solches, ein anderes Datum (meistens der 31.12) festgehalten wurde.

Dies ist ja auch logisch, da am Tage der Löschung die juristische Person aufgehört hat zu existieren.

In Übereinstimmung mit dem spanischen Körperschaftsteuergesetz, muss die Körperschaftsteuer dann innerhalb von 25 Kalendertagen nach Ablauf der folgenden sechs Monate, nach Löschungseintrag, erklärt und gegebenenfalls gezahlt werden.

Zur Erfüllung der Formerfordernisse in Bezug auf Rechtsakte, wie z.B. die Körperschaftssteuer oder sonstige notwendige Handlungen, können die ehemaligen Liquidatoren, diese, im Namen der erloschenen Gesellschaft, auch nach deren offiziellen Löschung , selber durchführen oder Dritte damit beauftragen, dieses für sie zu tun.

Sollten Sie Fragen zu diesem Thema haben, könne Sie sich gerne jeder Zeit an unsere Kanzlei wenden.

Hinweis: Beachten Sie bitte, dass der folgende Beitrag lediglich der allgemeinen Information und der auszugsweisen Darstellung der Tätigkeit der ML Mallorca Rechtsanwaltskanzlei dient Soweit der Beitrag Hinweise oder Empfehlungen trifft, sind diese ausschließlich von allgemeiner Natur. Der Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar und kann die rechtliche Beratung im Einzelfall nicht ersetzen!

In EINER Woche schon geschieden ( die spanische Express-Scheidung)

183:753783627 (Oliver WAGNER) — Sun, 16 Jun 2019 00:55:35 GMT

Spanien hat eines der freizügigsten Gesetze bezüglich der Heirat und der Scheidung. Sofern sie gegenseitig, also im Einvernehmen beider Ehepartner vollzogen wird.Spanien hat eines der freizügigsten Gesetze bezüglich der Heirat und der Scheidung. Sofern sie gegenseitig, also im Einvernehmen beider Ehepartner vollzogen wird.

"Ehen fürs Leben" sind bereits die Frucht der Vergangenheit. Wenn ein Paar nicht zusammen paßt, wird die Koexistenz unerträglich, was "der Anfang vom Ende" ist. Um es so auszudrücken, ist es das Beste, sich scheiden zu lassen und am besten so schnell wie möglich.

Selbst, wenn sich beide Ehepartner einig sind, sich ohne Streit scheiden zu lassen, unterliegt die Ehe, bevor sie in Deutschland durch das Familiengericht geschieden werden kann, erheblichen auflagen. So zum Beispiel, wenn die Ehepartner weniger als ein Jahr getrennt leben, ist es am schwierigsten eine Ehe scheiden zu lassen. Für eine solche Scheidung müssen Gründe für den Scheidungsantrag vorliegen, die eine unzumutbare Härte für das Fortsetzen der Ehe darstellen (§ 1565 Absatz 2 BGB). Bloße Streitigkeiten oder das Fehlen von Liebesbekundungen zwischen den Ehegatten genügen nicht. Gründe für eine unzumutbare Härte sind zum Beispiel Mißhandlungen des Ehegatten., muss die Ehe "gescheitert" sein. Das ist der Fall, wenn die Lebensgemeinschaft der Ehegatten nicht mehr besteht und nicht erwartet werden kann, dass die Ehegatten sie wiederherstellen.

Dies ist allerdings in Spanien wesentlich anders. Spanien hat eines der freizügigsten Gesetze bezüglich der Heirat und der Scheidung. Sofern sie gegenseitig, also im Einvernehmen beider Ehepartner vollzogen wird.

In den einfachsten Fällen, war es den Anwälten unserer Kanzlei sogar schon möglich, die Scheidung innerhalb einer Woche durchzuführen.

Nun aber zu den Besonderheiten des spanischen Scheidungsrechts:

Der spanische Divorcio Express (Express-Scheidung) beinhaltet, dass die Ehegatten kein Scheidungsgrund angeben müssen. Ebenfalls müssen zwischen Heirat und Scheidungsantrag nur 3 Monate vergangen sein ( Bei Mißbrauchs fällen etc. auch ohne 3 Monatsfrist).

Ein notwendiges Trennungsjahr gibt es nicht.

Im Falle von minderjährigen oder versorgungsberechtigen Kindern kann das gemeinsame Sorgerecht angenommen werden.

Um weiter ins Detail zu gehen, müssen nun außerdem, zu den vorher schon genannten, auch in Spanien für eine Exress-Scheidung einige Grundvoraussetzungen erfüllt werden:

1. Die Ehegatten müssen sich einig sein. Dies ist die Grundvoraussetzung, um auf die Express-Scheidung zugreifen zu können.

2. Es ist erforderlich, eine Regulierungsvereinbarung vorzulegen. Diese ist ein Dokument, dass die Vereinbarung widerspiegelt, die beide Parteien getroffen haben, um den Willen zur Beendigung ihrer Ehe zum Ausdruck zu bringen. Es muss alle Aspekte und rechtlichen Konsequenzen regeln, die zur Scheidung führen. Diese muss von einem Anwalt ausgearbeitet werden und mindestens folgende Punkte regulieren:

A) Die Betreuung der Kinder. Alles, was mit elterlicher Pflege, Sorgerecht und dem System der Kommunikation und Besuche zu tun hat, wird geregelt.

B) Falls notwendig, der Umgang, also das Kommunikations- und Besuchsrecht der Großeltern.

C) Die Abtretung des Nutzungsrechtes der Familienwohnung.

D) Unterhaltszahlungen für die Kinder

E) Die Aufteilungserklärung des gemeinsamen Vermögens, falls zutreffend.

F) Die Ausgleichsrente, die einem der Ehegatten zustehen könnte

G) Es ist notwendig, das letzte eheliche Domizil (der Ehe) auf spanischem Gebiet gehabt zu haben, oder mindestens eines der Mitglieder des Paares es hatte. Dabei spielt die Staatsangehörigkeit der Ehegatten und der Ort der Eheschließung ( Ausland) keine Rolle. Allerdings müssen die Ehepartner ihre Ehe mit den entsprechenden offiziellen Dokumenten nachweisen. Für den Fall, dass beide Ehepartner Ausländer sind, müssen sie eine Bescheinigung des anwendbaren nationalen Rechts vorlegen.

Welche Unterlagen mit den entsprechenden Beglaubigungen jeweils notwendig sind, sollten vorher erfragt werden.

Eine einvernehmliche Scheidung kann in Spanien gerichtlich schon sehr schnell erfolgen, allerdings ist seit dem Inkrafttreten des Gesetzes über die freiwillige Zuständigkeit, vom 23. Juli 2015 selbst eine Scheidung vor einem Notar möglich.

Die Scheidung kann durch eine öffentliche Urkunde vor einem Notar besiegelt werden, sofern den Ehepartnern ein Anwalt zur Seite steht.

Dies ist möglich, wenn die Scheidung einvernehmlich erfolgt und diese durch eine anwaltliche Scheidungsvereinbarung, die in eine öffentliche Urkunde durch den Notar mutiert wird, beglaubigt wird.

Außer denen schon genannten Voraussetzungen für eine Express-Scheidung ist für diese ausschlaggebend, ob es minderjährige Kinder in der Ehe gibt. Da im spanischen Recht minderjährige einen besonderem Schutz genießen, kann in diesem Fall nur eine gerichtliche Scheidung erfolgen, da die Regelung der Erziehungsreche, Sorgerechte etc. nur mit dem Einvernehmen des Staatsanwaltes( öffentliches Interesse) erfolgen kann.

In dem Falle, dass volljährige Kinder oder emanzipierte Minderjährige existieren, müssen diese jedoch vor einem Notar ihre Zustimmung zu den Maßnahmen geben, die sie unmittelbar betreffen, sofern sie kein eigenes Einkommen haben und/oder im Familienheim wohnen.

Die Voraussetzungen, um sich vor einem Notar scheiden zu lassen, sind daher :

• Bestehen einer einvernehmlichen Vereinbarung seitens der Ehegatten.

• Anwaltliche Vertretung.

• Keine minderjährigen, entmündigten oder von den Ehepartnern finanziell abhängigen Kinder.

Falls Sie sich tatsächlich scheiden lassen wollen und die Scheidung in Spanien durchgeführt werden kann, dann melden Sie sich bitte bei uns.

Im Falle einer notariellen Scheidung durch unsere Kanzlei, wird Ihre Scheidungsurkunde zweisprachig und für die Einschreibung in das das deutsche Standesamt legalisiert.

Die Kosten für eine notarielle oder gerichtliche einvernehmliche Scheidung beginnen bei 500,-€ pro Ehepartner.

Sollten Sie noch weitere Fragen zu diesem Thema haben, könne Sie sich jeder Zeit an uns wenden unter: https://www.master-law.de/kontakt .

Die in diesem Blog-Bereich angebotenen Informationen und rechtlichen Hinweise sind nicht verbindlich, sondern nur indikativ. Wenn Sie eine qualifizierte Rechtsberatung benötigen, wenden Sie sich immer an einen Fachmann. Wenn Sie möchten, können Sie uns unter palma@master-law.de kontaktieren.

Der Kauf von sich in der Planung „Off-Plan“ befindlichen spanischen Immobilien

Tue, 21 May 2019 20:27:09 GMT

In Spanien ist der Kauf von Off-Plan-Immobilien zwangsläufig mit einem höheren Risiko verbunden, als der Kauf von schon bestehenden Immobilien.

Beim Kauf einer Off-Plan Immobilie in Spanien müssen einige wichtige Punkte berücksichtigt werden:

1. Stellen Sie sicher, dass der Bauträger im Handelsregister ordentlich registriert ist und der Vertrag von jemanden unterschrieben wird, welcher offiziell dafür Befugnis hat.

2. Wenden Sie sich an das Grundbuchamt, um sicherzustellen, dass das Grundstück, auf dem gebaut wird, auf den Bauträger registriert ist, mit dem Sie Geschäfte tätigen.

3. Ebenfalls sollte nachgeprüft werden, ob das Bauprojekt und dessen Beschreibung schon im zuständigen Grundbuchamt eingetragen ist. So kann nachgewiesen werden, ob die entsprechende Baugenehmigung vorliegt und der Bau, nach dem genehmigten Entwurf, schon begonnen hat. Sie sollten dies daher vor jeder Zahlung erfragen. Sie können auch beim Grundbuchamt nachprüfen, ob die Beschreibung des künftigen Gebäudes eingetragen ist.

4. Verlangen Sie eine Kopie des Katasterzertifikats, welches die genauen Grenzen und Quadratmetern der Immobilie beschreibt.

5. Stellen Sie sicher, dass der Bauträger gegen Schäden versichert ist, die durch strukturelle Mängel am Gebäude verursacht werden könnten. Diese Versicherung sollte in den Bauunterlagen (libro del edificio) enthalten sein, dass der Bauträger Ihnen zur Verfügung stellt und Einzelheiten zur Versicherung gegen strukturelle und andere Konstruktionsfehler enthält.

6. Fordern Sie auch eine Planungsbescheinigung für das Grundstück, das bei der Stadtplanungsabteilung (Urbanismo) des Rathauses zu erhalten ist. Dazu gehören Informationen, wie z. B., ob das Grundstück bauliche Einschränkungen aufweist, sich in einer Grünzone befindet, einen öffentlichen Gehweg enthält oder derzeit Pläne für den Bau einer Autobahn oder Ähnliches vorliegen usw.

7. Es muss sichergestellt sein, dass die Verkäuferpartei jede Kaufzahlung direkt mit einer Bankgarantie (Aval Bancario) absichert. Die Bauträger, welche Off-Plan-Objekte verkaufen, sind gesetzlich dazu verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht allerdings nur dann, wenn das Objekt schon über eine Baugenehmigung verfügt. Vor jeder Zahlung sollte die entsprechende Garantie abgefragt werden. Es ist wichtig, dass es sich bei der Bankgarantie um eine Einzel- und nicht um eine Gesamtbürgschaft handelt, die das gesamte Bauvorhaben abdeckt, da diese nicht den gleichen Schutz bietet. Sie sollten auch den Nachweis verlangen, dass Ihre Zahlungen auf einem speziellen Treuhandkonto hinterlegt werden, das nur für Bauausgaben der angegebenen Anlage verwendet wird.

8. Bitten Sie den Verkäufer nach Abschluß der Bauarbeiten und bevor Sie die Eigentumsurkunde unterschreiben, um den Nachweis, dass die Bauarbeiten gemäß der Beschreibung in den Plänen abgeschlossen wurden. Dies wird als Zertifikat ausgestellt (certificado final de obra). Sie können dies auch im Grundbuchamt nachprüfen.

9. Stellen Sie sicher, dass Sie über die vom Rathaus für Neubauten ausgestellte Erstbezugsgenehmigung (licencia de primera occupación) verfügen, die bescheinigt, dass die Immobilie bewohnbar ist. Sie benötigen dieses Dokument, um die Strom- und Wasserversorgung beantragen zu können. Ohne die Vorlage dieser Unterlagen kann der Bauträger von Ihnen nicht die letzten Zahlungen und die Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde verlangen.

10. Bitten Sie einen Gutachter die Immobilie zu überprüfen. Dies ist nicht obligatorisch, aber es ist ratsam, sich vor der Fertigstellung ein professionelles Urteil über die Immobilie zu verschaffen. Die einzelnen provinzialen Architektenkammern bieten Ihnen eine Liste unabhängiger Sachverständiger an.

Kündigung des Vertrages

Wenn der Bauträger Ihr Eigentum nicht innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist errichtet oder die Dienstleistungen und Versorgungs- und Qualitätsleistungen nicht vollständig erbracht hat und / oder die Wohnbescheinigung nicht ausgestellt werden kann, haben Sie einen Rechtsanspruch auf:

• die Fertigstellungsfrist zu verlängern, damit der Bauträger, innerhalb der neuen Frist, die Immobilie fertigstellen kann

• den Vertrag zu kündigen und die Einzahlungen zuzüglich Zinsen zurückzufordern

Wenn Sie den Vertrag kündigen möchten, sollten Sie sich von einem unabhängigen Rechtsberater beraten lassen. Nachdem Sie einen Anwalt konsultiert haben, müssen Sie dem Bauträger zunächst schriftlich mitteilen, dass Sie den Vertrag wegen Nichteinhaltung kündigen und die Rückzahlung der bis dahin gezahlten Anzahlungen sowie der aufgelaufenen Zinsen fordern.

Wenn der Bauträger Ihnen nicht innerhalb des angegebenen Zeitraums antwortet, wenden Sie sich an die Schadenabteilung der Bank oder Sparkasse, die für die Garantie verantwortlich ist, und fordern Sie die Rückerstattung der geleisteten Zahlungen an.

Sollte die Bank ihrer Verpflichtung nicht nachkommen, besteht der einzige verbleibende Rechtsbehelf darin, einen Anwalt zu beauftragen, um ein Gerichtsverfahren gegen die Bank einzuleiten.

Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie Opfer eines Betrugs geworden sind und weder eine Bankgarantie noch eine Versicherungspolice des Bauträgers haben, sollten Sie sich in Bezug auf strafrechtliche gerichtliche Schritte vor Gericht von einem unabhängigen Rechtsanwalt beraten lassen und eine Anzeige bei der Polizei erstatten.

Steuerliche Vorteile beim Immobilienkauf durch Nicht-Residenten in Spanien bei Kauffinanzierung

Tue, 02 Apr 2019 17:03:18 GMT

Beim Immobilienkauf in Spanien durch Nicht-Residenten (also Personen, welche nicht in Spanien ihren Steuerwohnsitz haben), gibt es einige steuerliche Vorteile durch die Finanzierung des Kaufs, auch wenn man diese eigentlich gar nicht benötigt.

Anfänglich verursacht die Bestellung des Bankdarlehens mit Hypotheken Garantie natürlich einige Kosten (Wertgutachten, Bank Kommissionen, Steuer auf dokumentierte Rechtsakte, Notar, Grundbuch, Bearbeitung), die ungefähr zwischen 2% und 3% des geliehenen Betrags ausmachen. Ebenfalls müssen die entsprechenden Zinsen jedes Jahr für das Darlehen gezahlt werden.

Dennoch kann es für den Erwerb von Eigentum mit einem hohen Wert aus finanzieller Sicht günstig sein, einen guten Teil des Kaufpreises, zum Beispiel durch Bankdarlehen mit Hypotheken Garantie finanzieren zu lassen.

Steuerliche Vorteile:

VERMÖGENSSTEUER

Die Vermögenssteuerpflicht besteht für den einzelnen Nicht-Residenten, wenn der Wert seiner Immobilie € 700.000 übersteigt.

Die staatliche Vermögenssteuer beträgt je nach Wert der Immobilie zwischen 0,2% bis 2,5% .

Auf den Balearischen Inseln gilt für Residenten ebenfalls eine Mindestbefreiung von 700.000 Euro , allerdings liegt die darauf folgende neue progressive Steuersatz Skala von 0,28 % bis 3,45% höher, als die staatliche Vorgabe. Nicht-Residenten sind davon NICHT betroffen, da sie zwischen der Anwendung der staatlichen oder der Balearischen Vorschriften wählen können.

In jedem Fall bestimmt der Artikel 9.4 des Vermögenssteuergesetzes , dass Gebietsfremde die Schulden, welche für die angegebenen Vermögenswerte angelegtes Kapital" zur Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage abziehen können. Das heißt, sie können zum Beispiel ein in den Erwerb der Immobilie investiertes Hypothekendarlehen in Abzug bringen, sofern es zum Kauf der Immobilie diente.

Als Immobilienwert gilt jeweils der höhere Wert aus Katasterwert, Anschaffungspreis oder festgestellten Wert durch das Finanzamtes.

Die folgenden Beispielrechnungen beruhen auf der staatlichen Vermögenssteuerfestsetzung mit einem Freibetrag von jeweils 700.000,-€.

EINKOMMENSSTEUER FÜR NICHT- RESIDENTEN

Nicht- Residenten, welche ihre Immobilie in Spanien vermieten, müssen eine Einkommenssteuer von 19% bzw. 24% auf die Nettorendite bezahlen.

Im Falle von Steuerpflichtigen, die in einem anderen Mitgliedstaat der Europäischen Union ansässig sind, sowie auch in Island und Norwegen , gelten 19% als Steuersatz. Für die Festlegung der Steuerbemessungsgrundlage, können die im Steuergesetz vorgesehenen Kosten abgezogen werden, welche in direktem Zusammenhang mit dem in Spanien erzielten Mieteinkommen stehen. Dieses bedeutet, dass Kosten, wie Abschreibungen, Grundsteuer, Müllsteuer, Gemeindekosten, Reparatur- und Erhaltungskosten, Zinsen für Kredite, die für Erwerb oder Verbesserung der Immobilie benutzt wurden, usw., von der Nettorendite abgezogen werden können.

Erbschafts- und Schenkungssteuer

Die spanische Erbschafts- und Schenkungssteuer wirkt sich auf alle Personen aus, die hier leben oder lokale Immobilien oder andere spanische Vermögenswerte besitzen.

Diese Steuerpflicht besteht für jeden Begünstigten (Ehegatten und Kinder sind nicht befreit). Nach den staatlichen Vorschriften für Erbschaften betragen die Freibeträge für Ehepartner, Nachkommen über 21 Jahre und deren Angehörige nur 15.956 EUR, für andere nahe Verwandte 7,993 EUR und für alle anderen 0,00 €. Darüber hinaus gibt es eine Ermäßigung von 95% gegenüber dem Wert des Hauptwohnsitzes (maximal € 122.606 pro Erbe), wenn er von einem Ehepartner oder Nachkommen geerbt wird und mindestens 10 Jahre lang im Besitz des Erblassers war.

Nach den staatlichen Vorschriften wird die Steuer zu einem progressiven Satz von 7,65% bis 34% erhoben. Steuermultiplikatoren, welche abhängig von dem Verwandtschaftsgrad und dem Nettovermögen des Empfänger angesetzt werden, können die Steuer in einigen extremen Fällen bis auf 82% ansteigen lassen.

Auf den Balearen erhöht sich der Freibetrag für Ehepartner, Nachkommen über 21 Jahre und deren Nachkommen (Gruppe II) auf 25.000 €. Darüber hinaus zahlen diese nur 1% Steuer auf Erbschaften unter 700.000 €. Über diesem Betrag liegt der Steuersatz für diese Begünstigten zwischen 8% und 20%. Für andere Begünstigte gelten höhere Sätze. Kinder unter 21 Jahren haben höhere Freibeträge und eine Ermäßigung von 99%. In dieser Region beträgt der Freibetrag für die Vererbung vom Hauptwohnsitz, unter bestimmten Umständen 180.000 €. Darüber hinaus gibt es in der Region mehrere Ermäßigungen und Erleichterungen für nahe Verwandte für die Schenkungsteuer.

Ähnlich wie bei der Vermögenssteuer können die bestehenden Schulden oder Darlehen des Erblassers zur Bestimmung der Steuerbemessungsgrundlage abgezogen werden.

Als Immobilienwert gilt ebenfalls jeweils der höhere Wert zwischen dem Katasterwert, Anschaffungspreis oder dem durch das Finanzamt festgestellten Wert .

Wohnraumvermietung in Spanien

Thu, 21 Feb 2019 07:46:46 GMT

Für den Eigentümer einer Wohnimmobilie in Spanien ist die Vermietung mit einigen Risiken verbunden

Für die private Vermietung von Wohnungen/Appartements oder Häusern gibt es hauptsächlich drei Möglichkeiten in Spanien.

Mietvertrag für permanenten Wohnsitz des Mieters (Normalfall)

Sobald der Mietvertrag für einen permanenten Wohnsitz und nicht als Touristenvermietung oder Zeitvermietung vereinbart wird, wird der Mieter mit vielen Mieterschutzrechten ausgestattet, welche zwar aus sozialen Gründen mehr als vertretbar sind, aber leider von vielen Mietern, aus nicht sozialen Beweggründen, ausgenützt werden. So ergeben sich Fälle, in denen der Vermieter manchmal Jahre braucht, um den Mieter aus der Wohnung, aufgrund von Nichtzahlung der Miete, heraus zu klagen. Unsere Kanzlei Master Law bietet Ihnen hierfür die Möglichkeit auf die Durchführung einer gerichtlichen „Express-Hausräumung“ an. (Falls Sie ein Vermieter sind und ein solches Problem haben, wenden Sie sich bitte unter https://www.master-law.de/kontakt an uns, gerne helfen wir Ihnen weiter.).

Dieser Missstand treibt viele Vermieter dazu, vom Mieter gewisse Sicherheiten (wie z. B. eine Bankbürgschaft oder im Voraus zu tätigen Halbjahres- oder Jahresmietzahlungen) bei Vertragsunterzeichnung zu leisten.

Urlaubs- oder Touristenvermietung

Ebenfalls werden die Touristenvermietungen zunehmend schwerer. Diese fallen zwar nicht genau unter die gesetzlichen Mietregelungen des spanischen Mietrechts, werden aber in anderen gesetzlichen Verfügungen, besonders auf regionaler Ebene geregelt. In fast allen Touristenregionen Spaniens müssen sich die Vermieter bei zuständigen Ämtern registrieren, um eine Zulassung zu bekommen und Steuern zahlen. Ebenfalls wurden die Internetportale, wie z. B. Airbnb und TripAdvisor in Mallorca mit drakonischen Strafen, wegen unerlaubter Ferienvermietung, belegt.

Saisonale Vermietung

Als Alternative zu den beiden vorher genannten Vermietungsvarianten gilt die saisonale Vermietung von Wohnräumen. Diese ist aus praktischer Sicht für den Eigentümer die beste Vermietungsoption in Spanien. Diese Vermietungsart ist eine regulierte Modalität, laut dem Artikel 3 des spanischen Gesetzes über städtische Mietverhältnisse (LAU), welches zwischen der „Saisonvermietung“ und der „Wohnraumvermietung“ unterscheidet.

Um den „Saisonvertrag“ zu definieren, muss zunächst der „Wohnvertrag“ definiert werden, da es sich bei dem Saisonvertrag um einen Vertrag handelt, der nicht als Wohnvertrag geeignet ist.

Der Wohnungsmietvertrag ist in Artikel 2 des LAU geregelt. Es ist ein Vertrag, dessen Miete auf ein städtisches, bewohnbares Haus fällt, dessen vorrangiges Ziel darin besteht, den permanenten Wohnraumbedarf des Mieters zu decken.

Dies bedeutet, dass es sich um einen Mietvertrag handelt, der es dem Mieter unabhängig von seiner Dauer ermöglicht, die Wohnung auf unbestimmte Zeit als Hauptwohnsitz und Dauerwohnsitz zu bewohnen.

Der Saisonvertrag ist alles, was sich auf eine bewohnbare Wohnung bezieht, die aber nicht den Charakter eines „unbestimmten“ hat, was den üblichen Wohnvertrag charakterisiert.

Wie bereits angedeutet wurde, wird er nicht als „Saisonvertrag“ bezeichnet, sondern als „Vertrag für andere Zwecke als zum Wohnen“, aber umgangssprachlich ist diese Bezeichnung dauerhaft in aller Munde.

Es handelt sich also um die Antithese des „Wohnungsmietvertrags“, das heißt, er fällt auf eine Wohnimmobilie, hat aber nicht den Inhalt eines „dauerhaften“ Wohnvertrags im Sinne vom Artikel 3 des LAU.

Bei Saisonverträgen sind folgende Regeln zu beachten:

1. Als Saisonverträge gelten nicht die, welche im Artikel 5 des LAU aufgeführt werden . Für private Vermieter ist in diesem Artikel der wichtigste Punkt, dass, wie schon vorher erklärt, Touristen- oder Urlaubsvermietungen nicht unter das LAU fallen.

2. Für Mietverträge mit saisonbedingten Wohnen, ist die Dauer nicht gesetzlich festgelegt. Grundsätzlich könnten wir einen Saisonvertrag von beispielsweise eineinhalb Jahren haben, wenn klar ist, zu welchem Zweck der Mieter diesen möchte, wie z. B., dass er die Wohnung für diese Dauer zwecks einer Zeitarbeit bewohnen möchte, ohne dass diese Wohnung deshalb sein erster Wohnsitz wird.

Eine Verlängerung dieses Mietverhältnisses ist ebenfalls durch beide Vertragsparteien möglich.

3. Das Energieeffizienz-Zertifikat für Mietwohnungen , ist für jedes Mietangebot, das nach dem 1. Juni 2013 gemacht wird, obligatorisch.

Diese Verpflichtung besteht jedoch nicht in Fällen, in denen die Immobilie für weniger als vier Monate im Jahr vermietet wird.

4. Besteuerung

Die Einnahmen, die der Vermieter für die Vermietung eines Hauses im Rahmen des Saisonvertrags erzielt, müssen in der Gewinn- und Verlustrechnung als Immobilienkapitalrendite deklariert werden, mit der Ausnahme, dass sie als Einkünfte aus wirtschaftlichen Tätigkeiten betrachtet werden können, wenn sie die Voraussetzungen des Artikels 27.2 LIRPF erfüllen (Gesetz über die Einkommensteuer).

In Bezug auf die Mehrwertsteuer ist die saisonale Vermietung zwischen Privatpersonen von der Mehrwertsteuer befreit (Artikel 20.23-B Umsatzsteuergesetz), sodass der Mieter nur die vereinbarte Miete zahlen muss. Nun müssen wir eine Reihe von Nuancen machen:

Bei Dienstleistungen, die von der Hotellerie in der Immobilienbranche erbracht werden (Waschen von Bettwäsche, Handtuchwechsel usw.), sind diese nicht von der Mehrwertsteuer befreit. (Artikel 20.23-B-e Umsatzsteuergesetz). Es ist auch notwendig, den entsprechenden Einkommensteuervorabzug zu tätigen.

Wenn in der Wohnung eine Berufs- oder Geschäftstätigkeit ausgeübt wird, gibt es keine Befreiung und die Mehrwertsteuer muss ausgewiesen werden. Unabhängig davon, dass die gewerbliche Nutzung nur für einen Teil der Wohnung gilt, wird die Mehrwertsteuer auf die Summe der vereinbarten Miete für die Gesamtsumme der Wohnung entrichtet. Hier ist es ebenfalls notwendig, den entsprechenden Einkommensteuervorabzug zu tätigen.

Laut der Generaldirektion des Spanischen Finanzamtes unter Konsultation Nr. V0274-08, müssen Unternehmen, die als Vermietungsfirmen tätig sind, die Mehrwertsteuer entrichten. Einige Richter sind jedoch der Ansicht, dass diese Vermietungen von der Mehrwertsteuer befreit sind, wenn der Mieter eine natürliche Person ist und dessen Name als solcher im Mietvertrag enthalten ist. In diesen Fällen muss kein Einkommensteuervorabzug getätigt werden.

In Bezug auf den persönlichen Einkommensteuervorabzug muss dieser, wenn nur bei Mietern erfolgen, welche eine berufliche oder wirtschaftliche Tätigkeit in der Mietimmobilie ausüben.

5. Mietkaution

Der Artikel 36 des LAU regelt alles rund um die Mietkaution. Zusammenfassend ist der wichtigste Aspekt, dass diese zwei Monatsmieten beträgt, auch wenn dieses übermäßig erscheinen mag.

Die Kaution ist vom Vermieter in der entsprechenden Körperschaft der autonomen Gemeinschaft zu zahlen. Wenn er dieses nicht tut, könnte er dafür bestraft werden.

Die Mietkaution gilt nicht als Miete, sodass der Mieter keine Mehrwertsteuer dafür zahlen muss.

6. Form des Saisonvertrags

Der saisonale Mietvertrag kann mündlich oder schriftlich sein. Der Artikel 37 des LAU sagt, dass die Parteien die Vertragsformalisierung gegenseitig frei entscheiden können und schriftlich niedergelegt werden, wenn die Parteien dies wünschen.

Um Probleme zu vermeiden, ist die Schriftform des Vertrages natürlich angebrachter und folgende wichtige Details sollte er enthalten:

1. Genaue Aussage über die Mietdauer

2. Ganz klare Aussage, dass kein permanenter Wohnraum an dem Mieter vermietet wird und der Mieter erklärt, dass die Immobilie nicht sein erster Wohnsitz sein wird. (damit klar ist, dass dies kein gewöhnlicher, sondern ein saisonaler Mietvertrag ist).

3. Als Vertragsüberschrift sollte stehen: „Contrato de arrendamiento de uso distinto a vivienda” („Mietvertrag für andere Zwecke als Wohnsitz„).

Für entsprechende Vertragsentwürfe, Fragen oder Anregungen, stehen wir Ihnen jeder Zeit unter https://www.master-law.de/kontakt zur Verfügung.

Neue Regelungen zur Aufteilung der Kosten für ein Hypothekendarlehen

Tue, 29 Jan 2019 08:37:38 GMT

Notargebühr: Hälftig Darlehensgeber und Darlehensnehmer Grundbuchregistrierung: Muss vom Kreditinstitut zu 100% getragen werden. Steuern und Rechtsgebühren: Darlehensnehmer Gestoria: Hälftig Darlehensgeber und Darlehensnehmer

Die Zivilkammer des Obersten Spanischen Gerichtshofs hat mehrere Urteile erlassen, in denen Doktrin zu einigen Fragen im Zusammenhang mit mißbräuchlichen Klauseln in Bankverträgen mit Verbrauchern festgelegt wurde, über die sie noch nicht verfügt hatte.

Zunächst wurde der mögliche Mißbrauch der Klausel geprüft, die bei einem Hypothekendarlehen eine Eröffnungskommission festlegt. Nach Prüfung der für diesen Fall geltenden Regelungen (sowohl die der nationalen als auch der europäischen Union) ist der Oberste Gerichtshof der Auffassung, daß die Eröffnungskommission nicht unabhängig vom Preis des Darlehens ist. Im Gegenteil, der Vergütungszinssatz und die Eröffnungsprovision stellen separate Positionen des Darlehenspreises dar, sofern es sich hierbei um die Hauptforderung handelt, die das Kreditinstitut für die Gewährung des Darlehens an den Darlehensnehmer erhalten hat und nicht anderen etwaigen Maßnahmen oder Dienstleistungen zuzuordnen ist. In die Berechnung des effektiven Jahreszinses müssen sowohl die Vergütungszinsen als auch die Eröffnungsprovision einbezogen werden,damit der Bankkunde wissen kann, welche effektiven Kosten das Darlehen haben wird.

Aus diesem Grund kommt die Kammer zu dem Schluss, daß die Eröffnungskommission lediglich Transparenz sein solle, was ihrer Ansicht nach von den Kreditinstituten erfüllt wird, weil es den Kunden allgemein bekannt ist, daß Bei der Mehrzahl der Hypothekendarlehen die Bank zusätzlich zu den Vergütungszinsen eine Eröffnungsgebühr erhebt. Dies ist eines der Extreme, zu dem die Bank verpflichtet ist, den potenziellen Darlehensnehmer gemäß den Bestimmungen der Standard-Informationsbroschüren zu informieren und wird in der Regel innerhalb der verschiedenen Werbemaßnahmen der Bankinstitute publiziert. Es handelt sich hier um eine Provision, die zu Beginn des Darlehens in voller Höhe gezahlt werden muss, was bedeutet, daß der Darlehensnehmer diese als wesentlichen und notwendigen Teil der wirtschaftlichen Investition , zum Zwecke der Darlehensgewinnung ist und so ein wesentliches Vertragselement darstellt.

Zweitens erklärt das Gericht zu den Auswirkungen der Nichtigkeitserklärung der Klausel, die dem Darlehensnehmer die Gesamtheit der Ausgaben und Steuern zuschreibt, die bereits mit Urteil 705/2015 vom 23. Dezember für nichtig erklärt wurde, daß es sich hierbei um Zahlungen handelt, die an Dritte - nicht an den Darlehensgeber - als Honorare für ihren professionellen Dienstleistungen in Bezug auf das Hypothekendarlehen geleistet werden müssen. Die Erklärung des Missbrauchs kann nicht bedeuten, daß diese Dritten (Notare, Gestorias, Registrare) nicht mehr erhalten, was ihnen gesetzlich zusteht.

Diese Honorar sind, wie folgt, zu bezahlen

A) Notariatsgebühr

Die notarielle Intervention ist für beide Parteien von Interesse, daher müssen die Kosten der notariellen Urkundenerstellung von beiden Seiten (Kreditinstitut und Darlehensnehmer) jeweils zur Hälfte getragen werden. Die gleiche Lösung geht hinsichtlich einer möglichen Änderungsurkunde des Hypothekendarlehens vor, da beide Parteien an der Änderung oder Novation interessiert sind. Wenn es sich um eine Löschung der Hypothek handelt, so ist der Betroffene an der Freigabe des Pfandrechts der Darlehensnehmer. Bezüglich Kopien der verschiedenen notariellen Urkunden im Zusammenhang mit dem Hypothekendarlehen müssen diese von dem jeweiligen Antragsteller bezahlt werden.

B) Gebühr für die Grundbuchregistrierung

Die Hypothekengarantie wird zugunsten der darlehensgebenden Bank registriert, daher muß die Bezahlung der durch die Registrierung der Hypothek verursachten Kosten vom Kreditinstitut getragen werden . Andererseits liegt die Registrierung der Löschungsurkunde im Interesse des Darlehensnehmers, weshalb er dafür alleine aufkommen muß.

C) Transfersteuer und dokumentierte Rechtshandlungen

Der Gerichtshof weist erneut darauf hin, daß der Darlehensnehmer für diese Steuer aufkommen muß. Dieses wurde bereits in den Urteilen 147 und 148/2018 vom 15. März geregelt, deren Doktrin den Urteilen des Plenums der Dritten Kammer dieses Obersten Gerichts entspricht (Urteile 1669/2018, 1670/2018 und 1671/2018 vom 27. November. Diese gängige Rechtsprechungslehre wird durch das Königliche Dekret Nr. 17/2018 vom 8. November (8) nicht berührt, das den überarbeiteten Text des Gesetzes über die Übertragung von Steuern und dokumentierten Rechtsakten (vom Abgeordnetenkongress bestätigt) da diese Norm nach ihrer eigenen Prognose des Inkrafttretens nur für Hypothekendarlehen gilt, die nach ihrer Gültigkeit geschlossen werden, und keine rückwirkende Regelung enthält.

D) Kosten der Gestoria

Die Durchführung der Registrierung und Zahlung der Steuern und anderen Abgaben ist für beide Parteien von Interesse. Deshalb entfällt die Zahlung für diese Dienstleistungen jeweils hälftig auf den Darlehensnehmer und das Kreditinstitut.

Dieser Artikel wurde von der Internationalen Rechtsanwaltskanzlei Master Law mit Sitz in Mallorca erstellt.

Für weitere Fragen zu diesem Thema steht Ihnen das Rechtsanwaltsteam unter www.master-law.de jeder Zeit zur Verfügung.

Stand: Januar 2019

Quelle: http://www.poderjudicial.es/cgpj/es/Poder_Judicial

Was müssen nun Eigentümer und Mieter, nach der Ablehnung des neuen Vermietungsgesetzes, wissen.

Mon, 28 Jan 2019 16:19:29 GMT

Die ab dem 22.01.2019 unterzeichneten Mietverträge haben nun wieder eine Mindestlaufzeit von höchstens drei Jahren. Die ab dem 22.01.2019 unterzeichneten Mietverträge haben nun wieder eine Mindestlaufzeit von höchstens drei Jahren.

Was müssen nun Eigentümer und Mieter, nach der Ablehnung des neuen Vermietungsgesetzes wissen?

Die ab dem 22.01.2019 unterzeichneten Mietverträge haben nun wieder eine Mindestlaufzeit von höchstens drei Jahren.

Das Plenum des Abgeordnetenkongresses hat mit 241 gegen 1 Enthaltung und 103 Stimmen das Königliche Dekret 21/2018 vom 14. Dezember für dringende Maßnahmen in Bezug auf Wohnung und Miete für ungültig erklärt. https://www.boe.es/boe/dias/2019/01/24/pdfs/BOE-A-2019-799.pdf

Am 19. Dezember trat die von der spanischen sozialistischen Regierung entwickelte Reform des Mietmarktes in Kraft. Die wichtigsten Änderungen betrafen die Laufzeit von Mietverhältnissen. Der Abgeordnetenkongress hat dieses Gesetzesdekret jedoch mit großer Mehrheit letzte Woche aufgehoben. Allerdings bleibt jeder Vertrag, der zwischen diesen beiden Terminen unterzeichnet wurde, unverändert, das heißt gültig.

Die Regierung der PSOE hat im Kongress nicht die notwendige Unterstützung gefunden, um die Mietgesetzreform voranzutreiben. Vor allem hat es die Ablehnung von Podemos hervorgehoben, dass es nicht die Starmaßnahme ist: den Mietpreis gesetzlich zu begrenzen.

Angesichts der Ablehnung des Abgeordnetenkongresses gegen das Vermietungsgesetz des königlichen Dekrets, möchte die internationale Rechtsanwaltskanzlei Master Law aus Mallorca Eigentümern und Mietern informieren, wie sie handeln sollen und wie lang die Mietverträge nun sind:

-Der während der Laufzeit des Königlichen Dekrets unterzeichnete Pachtvertrag ist uneingeschränkt gültig, da der Wille der Parteien respektiert werden muss. Die Bedingungen der erzwungenen Verlängerung für den Vermieter und den Mieter bleiben jedoch für 3 Jahre bestehen (Einzelpersonen oder Unternehmen) und die stillschweigende Verlängerung wird jährlich erfolgen.

- Wenn der Vertrag eine Mietzeit von 5 oder 7 Jahren hat bleibt dies unverändert, da es der Wille der Parteien ist. Die stillschweigende Verlängerung, die für drei Jahre in der Reform vorgesehen war, würde jedoch nur ein Jahr erfolgen, so wie es in der Gesetzesänderung von 2013 geregelt ist.

- Wenn der Mietvertrag für ein, zwei oder drei Jahre geschlossen wird , ist dies durch das Gesetz von 2013 geregelt. Wir befinden uns in den drei Jahren der erzwungenen Verlängerung und die stillschweigende Verlängerung würde für ein Jahr erfolgen.

Dauer der Mietverträge nach dem Datum der Vertragsunterzeichnung:

1. Verträge geschlossen , ab dem 6. Juni 2013

Diese Verträge, die eine Laufzeit von bis zu drei Jahren haben können, werden nach dem Willen des Mieters und selbst wenn der Vermieter Widerspruch eingelegt hat, die folgenden Eigenschaften aufweisen:

Die stillschweigende Verlängerung ist, wenn vom Vermieter nach Ablauf der drei Mietjahre keine Mitteilung auf Vertragsende stattgefunden hat, jährlich, dh ein Jahr, und verlängert sich jeweils um ein Jahr automatisch, sofern der Vermieter nicht vor Ablauf des jeweils verlängerten Mietjahres kündigt.

Der Vermieter kann die Zwangsverlängerung in den ersten drei Jahren ablehnen, wenn er das gemietete Haus nach dem ersten Jahr des Mietzeitraums für die dauerhafte Unterbringung seiner selbst, einen seiner Verwandten im ersten Verwandtschaftsgrad oder durch rechtsgültige Trennung, Scheidung oder Nichtigerklärung der Ehe, benutzen muß. Der Mieter muß mindestens zwei Monate vorher schriftlich informiert werden.

2. Verträge die zwischen dem 1. Januar 1995 und 6. Juni 2013 geschlossen wurden

Der spanische Rechtsanwalt Oliver Wagner erklärt, daß die, zwischen diesen Terminen, geschlossenen Verträge, die heute noch in Kraft sind, der stillschweigenden Verlängerung oder der jährlichen Verlängerung unterliegen, wenn der Vermieter vor Ablauf der effektiven Mietzeit desselben nicht von seinem Auflösungsrecht Gebrauch gemacht hat. Die Mitteilung an den Mieter muß mindestens dreißig Tage vor Ablauf des Enddatums jedes verlängerten Mietjahres geschehen.

Die Möglichkeit, das Fortbestehen des Mietvertrags während einer Verlängerung zu verweigern, ist nur dann möglich, wenn entweder der Mieter vertraglich dieser Möglichkeit ausdrücklich zugestimmt hat, oder wenn der Vermieter die Immobilie als eigenen dauerhaften Wohnraum benötigt.

3. Verträge, die zwischen dem 9. Mai 1985 und dem 31. Dezember 1994 geschlossen wurden.

Es sind noch folgende Verträge gültig, in denen die erzwungene Verlängerung zu Gunsten des Mieters vereinbart wurde und welche als anzuwendendes Gesetz das von 1964 haben, eine solche Verlängerung kann in den folgenden Fällen abgelehnt werden:

Wenn der Vermieter eine Unterkunft für sich selbst oder für seine legitimen oder natürlichen Nachkommen oder Vorfahren benötigt.

Wenn der Vermieter den Abriss der Immobilie vorsieht, um eine neue zu bauen, welche mindestens ein Drittel größer als die bestehende ist.

Wenn das Haus mehr als 6 Monate in einem Jahr nicht bewohnt war, es sei denn, es liegt ein berechtigter Grund vor.

Wenn der Mieter zwei oder mehr Wohnimmobilien im selben Ort belegt.

Wenn der Mieter innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten unmittelbar vor dem Datum der Einreichung des Anspruchs des Eigentümers, als Eigentümer eines echten Genuss- oder Genussrechts (Eigentum oder Nießbrauch) über eine Wohnung verfügte oder verfügt, welche sich für seine Wohnbedürfnisse eignet oder eignete.

4. Verträge, die von 1964 bis zum 8. Mai 1985 geschlossen wurden. (Die Mieten werden als "Altmiete" bezeichnet)

Es gilt das Mietrecht von 1964, das nach dem Willen des Mieters die „berühmte“ Regelung der erzwungenen oder unbestimmten Verlängerung vorsieht.

Die Möglichkeit, die Zwangsverlängerung abzulehnen, kann aus den gleichen, wie im vorigen Abschnitt über die vom 9. Mai 1985 bis zum 31. Dezember 1994 geschlossenen Verträge, Gründen erfolgen, in denen ein an den Mieter gerichteter Antrag erforderlich ist, welcher die Begründung der Nichtverlängerung und das Angebot der gesetzlich Vorgeschriebenen Entschädigungen enthält.

Sollten Sie diesbezüglich noch Fragen haben , können sie sich jederzeit an die Firma Master -Law per E-Mail unter palma@master-law.de richten. Gerne werden dort Ihre Fragen beantwortet.

Mit freundlichen Grüßen,

Maste Law Firm

Internationale Rechtsanwälte